江山市人民政府办公室关于印发江山市老旧小区长效管理实施意见（试行）的通知

>政策解读<

>图文解读<

各乡、镇人民政府，街道办事处，市政府各部门：

《江山市老旧小区长效管理实施意见（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

江山市人民政府办公室

2025年3月24日   

（此件公开发布）

江山市老旧小区长效管理实施意见（试行）

为巩固老旧小区综合改造成果，改善居住环境，提高居民生活质量，提升老旧小区管理水平，打造现代社区标志性成果，根据《浙江省物业管理条例》《衢州市物业管理条例》等有关规定，结合我市实际情况，现就建立老旧小区长效管理机制，制定实施意见如下。

一、总体要求

按照“统一领导、分级负责、条抓块管、综合协调”原则，充分发挥街道（乡镇）、社区在老旧小区长效管理中的属地管理作用，将物业管理纳入城市综合管理体系，强化老旧小区物业管理，提升老旧小区物业管理专业化、规范化水平，逐步实现老旧小区物业管理全覆盖，推动形成“属地主管、多元共治、功能完善、邻里融合”的城市社区治理体系，有效解决老旧小区的各类矛盾问题，不断推动社区稳定和谐，提高社会治理能力与治理水平。

二、主要目标

依照业主民主决策、属地组织实施和部门监督指导相协调的原则，通过专业物业接管、社区代管、业主自治等方式，实现老旧小区有公共保洁、有绿化养护、有秩序维护、有设施维保的“四有”基础物业服务全覆盖，并通过一系列措施，逐步引导老旧小区实现专业化物业管理全覆盖。

三、实施范围

老旧小区，原则上指国有土地上2000年底前建成交付且未列入棚改计划、征收计划并通过整治后符合物业管理条件的住宅小区，以及2000年底后建成的使用功能不完善、配套设施不完备、公共服务及社会服务缺项较多，且被纳入老旧小区改造范围并通过整治后符合物业管理条件的住宅小区。

四、主要任务

（一）健全管理组织，构建治理体系

1.加强协调联动。健全由发改局、公安局、财政局、自然资源和规划局、住建局、应急管理局、市场监管局、综合执法局、生态环境局等部门和街道（乡镇）组成的物业管理联动机制，制定政策规划，分解目标任务，界定职责分工，协调解决涉及物业管理的重要事项和重大问题，共同做好全市老旧小区长效管理工作。

2.明确属地责任。街道（乡镇）明确相应的责任办公室，负责本辖区内物业管理（含老旧小区）工作的领导组织，落实综合协调管理职责。指导成立业主组织，选聘物业服务企业或者开展自行管理。对于无法选聘物业服务企业或者开展自行管理的小区，由街道（乡镇）或者受其委托的社区组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主承担。推进网格化服务管理，建立社区干部包联小区制度，每个小区明确1名专职社区工作者全面联系指导小区工作，负责协调小区物业管理，调解物业管理纠纷。

3.强化指导监督。住建局负责全市物业管理活动的指导和监督管理，制定物业管理活动的相关政策和制度，指导街道（乡镇）、社区开展相关工作。发改局、公安局、财政局、自然资源和规划局、应急管理局、市场监管局、综合执法局和生态环境局等职能部门，按照相关职责做好执法与监督工作，依法及时处理物业管理区域内的违法违规行为。

（二）引导业主自治，强化管理能力

1.实现业主委员会全覆盖。住建局研究制定小区居民管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作制度等示范文本，做好政策指导。街道（乡镇）指导辖区内小区业主大会成立和业主委员会选举，着重政治标准、专业能力、群众公认等标准，把讲政治、肯干事、善协调、热心肠的业主选进业主委员会；做好机关、企事业单位在职或退休党员干部动员引导，鼓励具有中国共产党党员身份的业主通过法定程序成为业主委员会委员和候补委员；建立业主委员会成员人选储备库，探索建立业主委员会成员履职负面清单。2025年12月底前实现全市小区业主委员会（临时管委会）全覆盖。

2.加强属地社区组织指导。街道（乡镇）或其委托的社区可派员列席业主大会、业主委员会重大事项决策会议。业主委员会若作出违反法律法规的决定，街道（乡镇）应当责令限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主。

3.强化培训引导与激励约束。住建局负责建立业主委员会成员教育培训制度，搭建交流互通平台，定期对街道（乡镇）工作人员、社区工作者、业主委员会成员、物业服务企业负责人、物业项目负责人及业主开展业务培训和经验交流。街道（乡镇）依据实际指导建立业主委员会成员竞职承诺、服务承诺、辞职承诺制度。街道（乡镇）和社区加强宣传，引导业主转变观念，树立权利责任意识，培养业主自我管理、主动参与、共同决策的能力。鼓励有条件的小区根据业主大会决议从公共收益中给予业主委员会成员必要的履职工作补贴。

（三）分类推进实施，实现物业管理

1.科学划分管理区域。街道（乡镇）牵头对辖区内老旧小区进行全面调查摸底，按照社会综合治理网格体系，对老旧小区物业管理区域进行划分，明确管理范围，零散小区可以合并管理。指导有条件的小区实施封闭管理，“一区一策”制定封闭方案，合理确定小区大门、岗亭的位置和数量。

2.完善物业公共设施。街道（乡镇）牵头制定辖区内物业管理用房配置方案，财政局、自然资源和规划局、住建局和国资中心等部门协同配合。对于未完成改造的老旧小区，应把老旧小区物管用房新建工作与老旧小区改造项目相结合，在改造前由街道（乡镇）牵头明确物业管理用房房屋面积、建设位置、建设标准、装修标准等事项，住建局根据街道（乡镇）要求将物业管理用房配置纳入老旧小区改造方案；对于已完成改造的老旧小区，街道（乡镇）统筹规划物管用房配置，因地制宜配建简易办公用房、门卫室等物管用房。自然资源和规划局做好相关审批。

3.分类实现物业管理。住建局负责老旧小区内道路保洁、绿化养护、市政设施维护等工作，并建立社区参与监督机制。街道（乡镇）引导居民协商确定老旧小区的管理模式，对于具备封闭化物业管理条件的老旧小区，及时组织业主召开业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理；对于暂时不具备封闭化物业管理条件的老旧小区，通过社区托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。

（四）完善工作机制，强化协同共治

1.建立三方联席会议机制。建立由社区、业主委员会和物业服务企业三方参加的联席会议机制，各单位每季度至少联席会商1次，研究解决小区建设管理、矛盾纠纷等重要事项，必要时可邀请住建局、街道（乡镇）派员参会。积极推行社区包联干部进小区驻点，与业主委员会、物业服务企业共同做好小区治理服务。

2.完善物业矛盾调解机制。健全市、行业主管部门、街道（乡镇）三级物业矛盾调解机制。建立市物业纠纷人民调解委员会，负责指导疑难纠纷调解，参与重大疑难案件研究和论证。司法局建立调解员队伍统一管理、调解员分级递进激励和淘汰清退等机制，组织调解人员进行业务培训。住建局成立物业行业调解委员会，对行业矛盾等进行充分调解。街道（乡镇）成立相应物业纠纷调解机构，负责调解辖区内物业服务疑难纠纷，社区协助做好相关工作。

3.建立物业小区执法协调机制。公安局、自然资源和规划局、应急管理局、市场监管局、综合执法局、生态环境局和消防救援大队等部门建立物业小区执法协调机制，制定执法进小区实施方案，完善巡查、投诉、举报受理和协办机制，推动基层“一支队伍管执法”向社区、小区延伸拓展。各执法部门依法履行职责，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违规饲养动物、电动自行车违规充停、占用堵塞公共和消防通道等行为。市供电公司、市燃气公司、市电信公司、市移动公司、市联通公司和市华数公司等企业支持做好电、气、通信等线路改造及长效管理工作，巩固管线整治改造成效。

（五）强化考核补助，筑牢管理后盾

1.建立物业管理考核体系。住建局牵头制定全市物业考核办法，组织消防救援大队、市场监管局、街道（乡镇）、社区等相关部门单位，对物业小区物业服务质量进行考核。街道（乡镇）、社区负责对辖区内老旧小区物业服务企业和其他管理单位进行日常检查考核。

2.落实物业费用催缴工作。充分发挥街道（乡镇）、社区及各党组织示范引领作用，党员干部带头缴纳物业费。住建局、街道（乡镇）可依托共享法庭机制，推进物业费纠纷源头治理。业主经物业服务企业书面催交，无正当理由仍拒绝交纳的，业主委员会应当协助物业服务企业进行催缴。物业服务企业可依法申请人民调解、仲裁或者提起诉讼；符合相关条件的，可向人民法院申请支付令；拒不履行生效法律文书确定的义务的，可按照有关规定录入失信被执行人名单。业主委员会须在物业管理区域显著位置定期公示物业服务费交纳情况，并通过电子信息技术的方式告知全体业主。

3.强化物业管理专项补助。坚持“群众支付为主”原则，通过适度资金扶持，实现老旧小区管理成本自我平衡。建立全市老旧小区长效管理专项资金，当年未使用资金可结转至下年度，专项用于老旧小区住宅公共部位维修补助、专业物业接管补助。相关资金使用实施细则由财政局、住建局另行制定。

五、保障措施

（一）强化组织领导。街道（乡镇）要集中攻坚做好重点工作，发改局、公安局、财政局、自然资源和规划局、住建局、应急管理局、市场监管局、综合执法局和生态环境局等职能部门要各司其职、齐力共抓，形成强大合力。

（二）完善督查考核。住建局、街道（乡镇）要充分发挥考核“指挥棒”作用，建立和完善考核机制，将老旧小区长效管理工作纳入年度目标责任考核体系，督促推进老旧小区管理工作。

（三）加强宣传引导。街道（乡镇）、社区要深入群众做好宣传工作，积极争取居民支持和理解，引导业主发挥树立“自己的事自己做主”的主人翁精神。要依法保障业主权利，明确业主应尽的责任和义务。

六、其他

本实施意见自2025年4月25日起实施。

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