江山市住建局关于公开征求《江山市物业服务质量考评方案（征求意见稿）》意见的公告
发布日期：2025-12-24 浏览次数：为进一步提高我市物业小区管理水平，不断推进我市物业服务行业持续健康发展，切实增强全市小区居民幸福感和获得感，根据《衢州市物业管理条例》和《衢州市普通住宅小区物业“菜单式”服务标准》等文件精神，起草拟定《江山市物业服务质量考评方案（征求意见稿）》。现予以公布，征求社会各界意见。征求意见时间为2025年12月25日至2026年1月23日，如有意见建议的，可通过电话、信函等方式予以反馈。
联系人：周晨；联系电话：0570-4061570 。
联系地址和邮箱：江山市城中路8号住建局303办公室，1226191246@qq.com。
在线方式：请点击在线意见征集
江山市住房和城乡建设局
2025年12月24日
江山市物业服务质量考评方案（征求意见稿）
为进一步规范我市物业服务企业行为，提升物业服务水平，维护广大业主的合法权益，促进我市物业服务行业的健康发展，根据《衢州市物业管理条例》等文件精神，结合我市实际，制定本方案。
一、考评对象
已交付使用且经备案的物业服务项目及相应的物业服务企业。考评对象由住建局动态更新和解释。
二、考评内容
考评内容主要为物业服务项目综合管理、共用设施设备维修养护、绿化养护、保洁服务、公共秩序维护、物业服务企业接受相关部门监督指导情况及交办工作完成情况等。
三、考评组织
由住建局牵头，会同消防救援大队、市场监督管理局、街道（乡镇）、社区及业主委员会成立考评小组，统筹协调考评工作。
四、考评方式
（一）物业服务项目考评
物业服务项目考评分季度考评和年度考评。考评结果在江山发布、多娇江山等政府信息平台予以公布。
1.季度考评
物业服务项目季度考评实行分级考评，由住建局参照《衢州市普通住宅小区物业“菜单式”服务标准》，结合我市实际，分等级制定《物业服务质量考评评分标准》，考评小组根据评分标准对物业服务项目开展实地测评，对存在问题进行倒扣分。考评标准根据法规政策变动情况动态调整。季度考评同时综合考量加减分、一票否决情况。物业服务项目季度综合考评分=实地测评分+“加减分”项+“一票否决”项。
2.年度考评
物业服务项目年度考评综合考量季度考评结果与一票否决情况。物业服务项目年度综合考评分=季度考评平均分+“一票否决”项。
（二）物业服务企业考评
物业服务企业一年一考评，采用积分制，综合考量在管项目季度考评结果、年度考评结果及一票否决情况。物业服务企业年度综合考评分=在管项目季度考评平均分*60%+在管项目年度考评平均分*40%+“一票否决”项。
（三）加减分项及“一票否决”项
1.加分项（总分不超过5分）。在季度考评中，有以下情况者，对物业服务项目予以加分。
a.为业主做出具体实事，并得到业主广泛认可及好评的，经街道、社区核实后，加1-2分；
b.积极配合主管部门开展防汛、消防等重点工作并获通报表扬的，加1-2分；
c.服务内容在省级及以上、衢州市级、江山市级官方媒体上被宣传表扬的，依次加3分、2分、1分（同一宣传内容，按发布媒体的最高级别加分，不重复加分）；
d.获得省级及以上、衢州市级、江山市级“美好家园”、“红色物业”等与物业管理相关荣誉称号的，依次加3分、2分、1分（同一类型荣誉，按最高级别加分，不重复加分）。
2.减分项目（总分不超过5分）。在季度考评中，有以下情况者，对物业服务项目予以扣分。
a.因服务不到位被业主多次投诉或联名投诉，产生恶劣影响的，经主管部门、街道、社区核实后，扣1-2分；
b.在防汛、消防、安全等省市级检查中被发现重大安全隐患的，经核实后，依次扣3分、2分、1分；
c.被省级及以上、衢州市级、江山市级官方媒体曝光服务不到位的，依次扣3分、2分、1分 ；
d.对主管部门、街道、社区部署工作落实不到位并被通报批评的，对物业考评中发现问题拒不整改或整改不到位经常出现反弹并被通报批评的，经主管部门、街道、社区核实后扣1-2分。
3.“一票否决”项。有下列行为之一的，实行“一票否决”制，物业服务项目季度考评、年度考评及物业服务企业年度考评直接评定为不合格。
a.发生重大安全责任事故的；
b.违反《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《衢州市物业管理条例》等相关规定，情节严重的；
c.与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
d.因服务不到位引起群体性越级上访事件的；
e.发生重大舆情造成严重不良社会影响的。
五、考评结果运用
（一）通报、曝光。
住建局定期向社会公布考评结果，对物业服务项目季度考评中发现的扣分事项和存在问题，下发整改通知书，督促物业服务企业完成整改。
对物业考评中发现问题拒不整改或整改不到位经常出现反弹的，进行通报，年度内被通报3次及以上的物业服务项目取消一切评先评优资格。
（二）约谈、清退。
季度考评分数在80分至90分的，由住建局发函至业委会（无业委会的发函至社区，下同），要求其督促物业服务企业按合同履约并约谈物业服务企业；季度考评分数在70分至80分以下及季度考评末位的，由住建局发函至社区、业委会，要求其督促物业服务企业按合同履约并约谈物业服务企业；季度考评分数在70分以下及年度内两次季度考评末位的，由住建局发函至街道、社区、业委会，要求其督促物业服务企业按合同履约并约谈物业服务企业；年度内三次及以上季度考评末位的，由住建局发函至街道、社区、业委会，建议召开临时业主大会，启动相应清退程序。
（三）季度考评结果与物业服务费拨付挂钩
根据《江山市物业小区物业服务费三方监管实施方案》，推进物业服务费三方监管工作，对签订三方监管协议的物业小区进行资金监管，严格按照“季度考评结果与监管资金拨付挂钩”的管理原则，建立和完善质价相符的物业服务收费机制。
（四）年度考评结果与物业服务项目等级评定挂钩
住建局牵头组织考评小组相关单位及物业服务专家，参照《衢州市普通住宅小区物业“菜单式”服务标准》，根据年度考评结果、物业合同、物业服务收费标准等情况对物业服务项目进行等级评定，并向社会公布。
（五）考评结果与物业服务企业选聘续聘挂钩
引导业主委员会、房地产企业在住宅物业服务项目招投标活动中，对考评优异的物业服务企业予以适当加分；引导业主委员会经业主大会授权后在物业服务合同中设置年度内三次及以上季度考评末位可单方面解除合同等相关约束条款；引导考评优异物业服务项目业主委员会通过业主大会逐步提高物业服务费收费标准，形成“优胜劣汰”的市场机制。
六、其他
该文件从发文之日起施行，未尽事宜由住建局负责解释。之前的考评方案终止执行。
《江山市物业服务质量考评方案（征求意见稿）》起草说明
一、基本情况
为提升我市物业服务水平，规范物业服务行为，根据《衢州市物业管理条例》等规定，结合我市实际，市住建局牵头起草了《江山市物业服务质量考评方案（征求意见稿）》（以下简称《方案》）。《方案》旨在建立科学、公正的物业服务质量评价体系，推动物业服务行业健康有序发展，切实增强居民获得感、幸福感。
二、制定文件的必要性和可行性
当前我市物业服务市场存在服务水平参差不齐、监管抓手不足、业主投诉较多等问题，亟需建立一套系统化、标准化的考评机制，加强行业监管，引导企业提升服务质量，保障业主合法权益。同时，依据上位法规及行业标准制定，内容紧密结合我市实际。考评组织由多部门联合组成，机制成熟；考评标准分级分类，操作性强；结果运用与现有监管措施衔接，易于落地实施。
三、需要解决的主要问题
一是解决行业监管缺乏常态化、系统化抓手的问题，通过建立季度与年度相结合的常态化考评机制，实现全过程动态监管。二是解决考评激励约束作用不明显的问题， 将考评结果与企业选聘续聘、物业费三方监管机制等挂钩，强化结果运用。
四、本方案的主要内容
《方案》主要包括六部分：
一是考评对象及范围。明确为已交付备案的物业服务项目及企业。
二是考评内容及标准。涵盖综合管理、设施设备养护、绿化保洁、秩序维护等，并附有一至五级服务的详细考评表。
三是考评组织。由市住建局牵头，联合消防、市监、街道、社区、业委会等成立考评小组。
四是考评方式。实行项目季度考评与年度考评、企业年度考评相结合。设置加减分项及发生重大事故、群体上访等“一票否决”项。
五是考评结果运用： 包括公开通报、督导约谈、与物业费监管资金拨付挂钩、引导在项目选聘续聘中应用考评结果等，形成“优胜劣汰”市场机制。
六是其他。明确施行日期、解释权及配套附件，包括各类考评表、整改通知书等。
《方案》通过细化标准、多方参与、动态考评、强化运用，力求构建起覆盖全面、程序规范、导向明确的物业服务质量评价与监督体系。
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