索引号：	01020201/2023-154783	主题分类：	城乡建设、环境保护/其他
发文机关：	市住房和城乡建设局	成文日期：	2023-08-01
发文字号：	江建设〔2023〕85号	规范性文件统一编号：	HJSD16-2023-0003
有效性：	有效

关于印发《江山市物业小区“有礼示范”管理考评办法（试行）》的通知

发布日期：2023-09-15 浏览次数：次信息来源：市住房和城乡建设局

>政策解读<

各乡镇、街道，市机关各部门，各物业服务企业：

为进一步规范我市物业服务企业行为，提升物业服务水平，维护广大业主的合法权益，促进我市物业服务行业的健康发展，根据《衢州市物业管理条例》和《衢州市普通住宅小区物业“菜单式”服务标准》《全国县级文明城市测评体系》等文件精神，结合我市城市管理实际，制定《江山市物业小区“有礼示范”管理考评办法（试行）》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

江山市住房和城乡建设局江山市创建全国文明城市工作领导小组办公室

江山市城市管理委员会办公室江山市财政局

江山市双塔街道办事处江山市虎山街道办事处

江山市清湖街道办事处

2023年8月1日

江山市物业小区“有礼示范”管理考评办法（试行）

为进一步提高我市物业小区管理水平，不断推进我市物业服务行业持续健康发展，切实增强全市小区居民幸福感和获得感，根据《衢州市物业管理条例》和《衢州市普通住宅小区物业“菜单式”服务标准》《全国县级文明城市测评体系》等文件精神，结合我市城市管理实际，制定本考评办法。

一、考评目的

在公开、公平、公正基础上，建立物业管理服务制度化、标准化、科学化考评体系，通过对全市物业小区考评，进一步调动物业服务企业积极性，全面推进规范、精细、常态管理，不断提升我市物业管理服务整体水平，全力打造一批服务水平优、管理标准严、居民满意度高的物业服务企业，助力全国文明城市创建，为全市经济社会发展提供和谐稳定的人居环境。

二、考评对象

（一）建成区内已交付使用且经备案的物业小区（含业主自治小区）及相应的物业服务企业、业主自治管理组织（清单详见附件1）。

（二）物业服务企业和业主自治管理组织在册物业管理人员。

物业服务企业（含业主自治管理组织）及其物业小区最终参评名单由市住建局（物业主管部门）动态更新和解释。

三、考评内容

结合全国文明城市创建测评标准和物业管理相关条例要求，对物业小区服务项目设置、服务人员配备、物业用房管理、基础设施修缮、公共秩序维护、小区卫生保洁、绿化种植养护、辖区治安管理及协助业主委员会、属地社区开展相关工作履约情况，以及物业服务企业接受市创文办、市城管办、市住建局、市消防救援大队等相关部门单位监督指导和交办工作完成情况等进行综合考评，考评事项分共性内容和个性内容两大部分，共性内容包含实地测评、台账资料查阅、居民满意度咨询。

（一）共性内容。

1.实地测评。

对照全国文明城市相关测评标准和物业管理相关条例规定，围绕公益宣传、基础设施、公共设备、绿化养护、卫生保洁、公共秩序、文明行为等七个方面开展量化集中实地测评（测评表详见附件4），对存在的问题进行倒扣分，每项分扣完为止。集中实地测评原则上在每月上旬进行。

（1）公益宣传。查看公益广告有无破损、污秽、褪色、错别字，表述是否规范等；垃圾分类公益广告四分类法是否正确；采取入户走访、电话随访、网络答题等方式开展问卷调查（问卷调查表详见附件6），每月问卷调查户数比例不少于常住居民户总数的10%，全年实现两次全覆盖。

（2）基础设施。查看路面是否硬化、平整，有无明显坑洼积水，排水设施是否完善，有无露天排污沟渠。墙面、楼面是否漏水、脏污、起皮、脱落；物业用房、门卫室是否整洁，且能正常使用；水塘清理是否到位；楼道单元门有无损坏，照明灯是否完好无缺失；电梯、水泵等设备、设施是否运行正常、维护良好，设备用房有无被挪用占用等现象；是否根据土地出让规划设计要求，在物业小区主出入口、物业服务大厅、公共娱乐场所设置无障碍通道或设置求助电话；无障碍标识是否明显，且管理、使用情况良好。

（3）公共设备。查看全民健身场地设施是否完好，有无安全提醒标志；健身器材是否正常运行、维护良好，有无被挪用占用等现象。草坪音响、路灯、旧衣服回收箱、公共桌椅等是否完好无损。消防通道是否畅通，消防设备是否符合标准要求，检查记录是否及时完整，安全隐患是否及时排查消除。物防、人防、技防“三防”是否到位。

（4）绿化养护。查看是否有毁绿种菜、毁绿停车、黄土裸露以及缺株、死株等现象；绿地是否设有温馨提示牌，是否定期修剪。

（5）卫生保洁。查看环境卫生状况是否良好，有无卫生死角，是否做到地面无烟蒂、无痰迹、无纸屑、无垃圾等，墙面、玻璃有无污秽破损，楼道清洁是否及时、到位。查看垃圾是否分类收集，垃圾清运是否及时，有无积存垃圾、污物等现象，垃圾房是否整洁，垃圾桶有无破损、脏污，是否摆放整齐、到位。

（6）公共秩序。查看停车是否规范有序，有无乱停乱放、堵塞小区道路、消防通道现象；电瓶车是否规范停放，有无私拉乱接、飞线充电现象；小区内是否有乱搭乱建、乱拉乱挂等现象。

（7）文明行为。查看居民楼道、房前屋后、小区角落有无乱堆放、乱张贴、乱涂写、乱晾晒、乱刻画现象；查看小区内是否有饲养鸡、鸭、鹅等家禽和宠物敞放现象；是否放任宠物随地大小便，是否做到外出牵绳，文明养宠；有无辱骂、打架、外出赤膊、公共场所躺卧等不文明现象。

2.台账资料查阅。

主要查阅与物业管理相关的台账资料（测评表详见附件5）。按照物业服务等级，主要检查是否履行合同（业主自治小区除外）；组织架构是否健全；物业管理人员配备是否到位；管理制度是否完善；议事程序是否正常；档案管理是否完善；经费使用是否合规；设施维护是否及时；消防应急预案是否建立完善；小区日常巡查是否到位（台账资料查阅与实地测评同时进行）。

3.居民满意度咨询。

由各测评小组负责，通过面访、电话等形式随机询问该小区20户居民，了解居民对所居住小区物业服务总体满意程度，不满意占比每10%扣1 分，基本满意占比每10%扣0.5分，扣完为止（测评卡详见附件7）。

（二）个性内容。

1.按照物业小区交付时间。2017年以后交付的不赋分；2017年交付的，赋予1分；2016年交付的，赋予1.5分；2015年及之前交付的，赋予2分（封顶）。

2.按照物业小区面积大小。5万平方米（不含）以下不赋分；5万至10万平方米（含），赋予1分；10万（不含）至15万平方米（含），赋予1.5分。15万平方米（不含）以上，赋予2分（封顶）。

四、考评实施

（一）考评组织。

1.成立领导小组。由市创文办、市住建局（房地产管理处）、市纪委市监委、市委组织部、市城管办、市财政局、双塔街道、虎山街道、清湖街道等部门单位相关领导组成江山市物业小区“有礼示范”管理考评领导小组（以下简称“市考评领导小组”，具体名单详见附件2），牵头负责全市物业小区“有礼示范”管理考评的顶层设计、工作协调、资金保障、考评结果和奖惩方案审核等。

领导小组下设办公室（以下简称“市考评办”），办公室设在市住建局，市创文办分管领导兼任办公室主任，市住建局分管领导兼任办公室常务副主任，市创文办督考组和市房地产管理处相关干部作为成员，具体负责全市物业小区“有礼示范”管理考评工作的部署安排、业务培训、现场指导、考评汇总、媒体公示、奖惩兑现等。

2.组建考评队伍。①集中测评队伍。由市考评办牵头，组建由街道、社区等相关人员参加的（必要时邀请物业管理专家）相对固定的集中测评队伍，对全市建成区内物业小区分级别开展实地测评、台账资料查阅和居民满意度咨询（测评要点详见附件3）。市考评办负责集中测评人员的工作物资保障。②平时巡查队伍。由所辖街道牵头，以社区为单位组建社区干部、创文长干队员、网格员、社区志愿者等参加的平时巡查队伍，对所辖物业小区每周至少开展一次的日常巡查，做好巡查记录（详见附件8、9）。街道社区负责填报《社区日常巡查月度打分表》，经所辖街道汇总审核确认后，在每月考评时同步报市考评办。

3.明确考评要求。市创文办加强指导和协调，并结合创文擂台赛、日常督查、动态暗访等工作，对物业小区考评成绩享有一票否决权。市住建局切实负起主管部门职责，负责考评办法、考评标准、测评方案、测评流程的制定，做到工作认真、安排有序、注重细节、流程到位。街道社区切实负起属地责任，负责集中测评、日常巡查考评实施工作，做到人员精干、公平公正，同时加强对所辖物业小区的管理，做到底数清、动态清、举措清。

（二）考评方式。考评工作采取“平时+集中+抽查”进行，对实地、台账资料、居民满意度进行测评、查阅和咨询。

（三）考评分值。物业小区考评实行百分制，实地测评占70%（分值按百分制计算，其中社区日常巡查占60%，现场集中测评占40%），台账资料占10%、居民满意度占20%。

（四）考评周期。物业小区考评及物业管理人员优秀评比，原则每月开展一次，优秀项目经理评选每两月组织一次，物业服务企业考评每季度进行一次。

（五）考评附加和负面清单。

1.考评附加。物业小区出现下面情形之一的，由市物业小区“有礼示范”管理考评领导小组办公室视情附分（总分不超过10分）。

⑴全国文明城市检查、衢州先行指数测评、江山市创文办组织暗访等被抽中，没有发现问题的；

⑵物业服务企业管理人员、物业小区获得江山市级以上（含）主管部门奖励的；

⑶创新服务形式，方便居民生活，被小区居民点赞的；

⑷市物业小区“有礼示范”管理考评领导小组办公室认为其他可以加分的情形。

2.负面清单。物业小区出现下列情形之一的，本月考评一票否决，直接零分。

（1）在全国文明城市检查、衢州先行指数测评、江山市创文办组织暗访等造成失分，影响全市测评成绩或造成不良影响的。

（2）在市创文办、市住建局日常检查中发现重大问题，受到《今日江山》、“多娇江山”、“文明江山”等官方媒体负面通报，要求整改的。

（3）因物业管理人员玩忽职守等引发重大事故，出现治安刑事案件的；

（4）因物业服务不到位引起群体性越级上访事件的；

（5）发生重大舆情造成严重不良社会影响的。

五、奖惩措施

（一）考评等次。

考评总分为100 分（不含附加分）。90 分及以上为优秀；90（不含90分）~80分为良好；80分（不含80分）~60分为合格，60分（不含60分）以下为不合格。

（二）考评方法。

1.物业小区（含业主自治小区）。

（1）建立红灰旗机制。根据物业月度考评结果（详见附件13），对综合考评得分优秀的，由市考评领导小组授予该物业小区“有礼示范小区”称号。同时，根据每次考评成绩高低，按照物业服务等级和服务方式产生红旗小区和灰旗小区。其中：一级和二级物业小区合并，产生1个红旗小区和1个灰旗小区；三级、四级物业小区各产生1个红旗小区和1个灰旗小区；五级物业小区产生2个红旗小区和2个灰旗小区；业主自治小区产生1个红旗小区和1个灰旗小区。若考评总分相同，则按照“卫生保洁、文明行为、公共秩序、基础设施、绿化养护、公益宣传、公共设备”顺序的得分高低进行排列。综合考评不及格（60分以下）的物业小区和业主自治小区直接给予灰旗。

（2）奖惩举措。①红旗小区。授予红旗一面，并给予该物业小区2万元补助资金（补助资金由物业服务企业代收代管，专款专用，主要用于该小区基础设施提升）。同时给予该小区业主委员会1万元的工作经费补助，由所辖社区代收代管，专款专用，70%用于业主委员会开展活动，30%用于业主委员会成员工作开支补助。业主自治小区获得红旗的，给予该小区业主委员会1万元的经费补助，由所辖社区代收代管，专款专用，70%用于业主委员会开展活动，30%用于业主委员会成员工作开支补助。无业主委员会的小区暂由社区代收代管，专款专用，待该小区成立业主委员会后再商议使用。各物业服务企业和业主自治管理组织要高度重视补助资金的使用，尽早尽快发挥效应，惠及居民群众。所辖街道、社区要加强监督，让补助资金真正起到四两拨千斤作用。②灰旗小区。颁发灰旗一面。同时，由市住建局出面对该物业服务企业进行约谈，并发函物业服务企业限期整改（详见附件12）。物业服务企业旗下有两个物业小区灰旗的，对物业服务企业在季度考评中列入扣分项，并取消该物业服务企业季度评优评先资格。物业服务企业旗下有三个物业小区灰旗的，由市考评领导小组对该物业服务企业负责人进行约谈。同一物业小区连续三次灰旗的，建议通过法定程序，对该物业服务项目进行清退。

（3）推行穿透式连带考评。由街道牵头，建立物业小区复评机制，以社区为单位对上月考评结果开展复评，重点对常态保持、资金使用进行督查，督查结果经所属街道审核，报市考评办。物业小区考评成绩纳入当月社区、责任区包干单位创文擂台赛和社区干部、长干队员考核。若社区、责任区包干单位工作到位，多次书面、线上提醒物业小区仍拒不整改的，提供证据经核实，酌情扣分或不扣分。

2.物业管理人员和项目经理。

在获得红旗小区的物业小区和业主自治小区内评选优秀物业管理人员（不含项目经理），名额控制在该小区物业管理人员总数的15%左右（四舍五入向上取整计算）。优秀物业管理人员评选按照市考评领导小组制定的标准（详见附件10），由物业管理企业推荐提名，填写优秀物业管理人员推荐表（详见附件11），经所辖社区确认，所在街道审核，报市考评办审定并公示。对获评优秀物业管理人员的，给予每人每次200元奖励。考评季度内项目经理所管理的物业小区连续两次或两个获得红旗小区的，推荐为“优秀项目经理”（推荐流程参照优秀物业管理人员），并给予每人每次1500元奖励。

3.物业服务企业。

物业服务企业季度综合考评采用积分制（详见附件14），物业服务企业季度综合考评积分=本季度内在管物业小区每月平均分*90%+重点工作考评得分*10%（重点工作考评得分由街道、消防救援大队、物业主管部门进行打分，分别根据创文工作配合情况、消防设施管理情况、物业管理配合情况等给予4分、3分、3分的分值权限）。考评依据按照物业服务企业在管物业小区每月平均分统计；因物业服务企业管辖的物业小区被多次责令整改，拒不整改的，该物业服务企业取消本季度的考评优秀资格。对综合评价得分最高的物业服务企业，由市考评领导小组授予“最佳物业服务企业”称号，并给予该物业服务企业物业服务质量考评加分，同时建议业主委员会、房产公司在物业服务企业选聘及前期物业招标时，列入正向加分项。物业服务企业在管物业小区全年灰旗比例最高的，建议业主委员会、房产公司在物业服务企业选聘及前期物业招标时，列入反向扣分项。

（三）结果通报。

每次考评结果，以市考评领导小组名义在《今日江山》、多娇江山APP、“文明江山”微信公众号等媒体公布。对获得“红旗物业小区”“有礼示范小区”以及“灰旗物业小区”的，在其所在小区公告栏上张榜公布，红灰旗挂在物业小区办公室醒目位置，接受居民监督。

本考评办法自发文之日起执行，有效期一年。自2023年5月起符合本办法规定的可参照执行。未尽事宜由市考评领导小组负责解释。

附件：1.江山市物业服务企业（含业主自治管理组织）名单.doc