关于对市十六届人大五次会议第23号议案的复函

毛益琴（等10位）代表：

你们在市十六届人大五次会议期间提出《关于加强与规范物业管理的议案》（第23号）悉。现将有关情况函复如下：

随着经济的发展和生活水平的提高，市民对物业服务的要求也越来越高，物业服务的内容也愈发广泛，涉及医疗、教育、养老等多方面。目前我市共有物业服务企业16家，在管物业小区68个。整体来看，我市物业管理水平不高，物业服务较为单一，同时因市民对物业服务要求不同、小区公共设施新旧等原因，物业费收费标准差别较大（平均物业费大约在0.8元/平方米/月左右，最高2.48元，最低0.38元），以下问题较为突出：

一、物业服务企业参差不齐

我市部分物业企业（如奥航物业、中都物业）都有较规范的管理模式，管理水平较高。而部分物业企业观念陈旧，依旧停留在“雇保安、搞卫生”的旧物业服务模式中，缺乏创新，无法迎合市场需求；公司管理层人员缺乏（如景宇物业管理22个小区，管理层仅2名），管理相对松散；部分物业企业为降低自身成本，内部员工年龄结构老龄化严重（如万和物业管理的国际华城小区部分保安年龄偏大），同时专业人员（电工、泥工等）配备不足，基本以外聘或者多个小区共享为主。

二、部门在物业管理实际工作中责任不明

按照省、市《物业管理条例》相关文件，乡镇（街道）负责指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举，调解物业管理纠纷；综合行政执法局、公安等部门依据不同职能处理物业管理区域内的违法行为。而实际工作中，面对小区矛盾纠纷协调、违法装修、违章搭建、毁绿种菜、乱停车等行为，属地习惯将我局作为协调主体，相关职能部门对于进入小区执法存在拒绝、推诿等现象。

三、业主委员会履职不到位

业主委员会代表全体业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，对物业公司选聘，物业服务条款的协定、小区内公共设施设备维修、更新等相关事项进行决定，并监督和协助物业服务企业业开展小区管理工作。目前我市已有37个物业小区成立业主委员会，在小区管理方面发挥了巨大作用，但我局也接到不少业主反映，部分业主委员会成员不敢为、不作为，导致业主的合理诉求得不到满足，公共设施设备无法得到及时维修。

四、老旧小区物业管理难度大

老旧小区规划前期不合理，导致停车难、物业用房等基础设施缺乏。大部分老旧小区都是开放小区，人员管控、设施设备维护等，管理难度相对较大。老旧小区居民基本以老年人为主，享受物业服务意识薄弱，缺乏收入来源，物业管理介入后，难以承担物业费，也不愿意支付物业费。

针对以上难题，我局通过向有经验的省市学习，并结合提案意见建议多次开会讨论，采取以下办法予以解决：

一、加大物业企业培育力度

一是引进优质的物业服务企业，将先进的管理理念和服务水平带入我市，形成良好的市场环境，对我市本地企业起到模仿作用的同时形成良性竞争，防止部分物业企业依旧停留在“物业服务旧模式”和“温水煮青蛙”的状态，推动本地企业自我改革、提升；二是加强对现有物业企业引导，树立品牌意识，提高服务水平，加强自身队伍建设。目前，我局已建立“物业服务企业信用评价”制度，我局将依据考评标准，对于管理水平差、服务意识薄弱的企业进行劝退。

二、合力推进小区物业管理

物业小区内涉及的业主间矛盾纠纷、毁绿种菜、违章搭建等问题处理，以社区协调为主，相关职能部门参与，建立联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，且组织联合执法、建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。我局作为物业主管部门，负责我市物业管理活动的监督管理，指导街道社区、乡（镇）人民政府开展相关工作。

三、规范物业费缴纳，促进物业管理良性发展

强化先缴费再享受服务的意识，由业委会督促业主按时缴纳物业费。首先引导物业企业提高自身的服务质量，让业主享受到与物业费匹配的服务；其次以“红色联盟”为契机，出台相关文件，让党员和财政供养人员示范带头按期足额缴纳物业费；最后是引导业主委员会切实履职，合理制定物业费收费标准和支付方案，如对物业公司进行考核，分阶段支付物业费，以保障业主权益。

四、探索老旧小区物业管理方向

老旧小区改造前要进行整体规划、综合考量各方面因素，提升公共配套设施，建设一定比例的物业用房，合理设置停车位，依据小区周边医疗、养老资源，积极探索“社区养老”等新模式，同时合理利用小区内公共资源，如将小区内单位公房等国有资产转入属地社区管理，所产生的收益用于补贴物业费或小区公共设施设备维护。

江山市住房和城乡建设局

2021年8月20日