【以案说“典”·第29期】买房遭遇“无权代理”，责任谁承担？

《中华人民共和国民法典》

第一百七十一条【无权代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

以案释法

王某长期租住李某的房屋，而房屋的出租事务由第三人孙某经管。后王某欲购买其租住的房屋，第三人孙某在未经李某授权的情况下，代理李某与王某签订《房屋买卖合同》，约定将李某所有房屋出卖给王某。

合同签订后，王某按照约定分次向孙某付清房价款，孙某亦交付了房屋，王某装修后继续使用。事后，李某不同意孙某私自出售其房屋，孙某也没有向李某交付房价款。后孙某与王某协商返还房屋未果，李某遂提起诉讼。

法院审理认为，孙某在未经授权的情形下代理李某与王某签订房屋买卖合同，将李某所有的房屋出售于王某。之后，李某不同意出售房屋，对孙某的代理行为不予认可，孙某系无权代理。因此，房屋买卖合同对李某不发生法律效力。由于涉案房屋一直由孙某管理，合同签订后，孙某向王某交付了房屋，王某也向孙某交付了房价款。但孙某一直未向李某转交房价款，李某无过错不应当承担责任。

签订合同时，王某明知该房屋由李某所有，房屋买卖合同亦载明所有权人为李某，仍然与无权代理的孙某签订房屋买卖合同，王某的行为不能认定为善意购买。孙某的代理亦不构成表见代理，王某与孙某均具有过失，应当承担合同签订带来的后果及法律责任。王某的购房款返还及损失赔偿问题，鉴于法律关系不同，王某应当在返还房屋时一并协商合理解决，或者王某另行主张。

法官说法

01

本条将无权代理分为三种类型：1.没有代理权的无权代理，指行为人根本没有得到被代理人授权，就以被代理人名义从事代理。如行为人伪造他人公章、合同书或授权委托书等，假冒他人名义实施民事法律行为；2.超越代理权的无权代理，指行为人与被代理人之间有代理关系存在，行为人有一定代理权，但其实施的代理行为超出了代理权范围的代理。如甲委托乙购买电视机，但是乙购买了冰箱。3.代理权终止后的无权代理，指行为人与被代理人之间原本有代理关系，由于代理期限届满、代理事务完成或被代理人取消委托等法定情形出现使得代理权终止，但是代理人仍然从事代理。

02

行为人没有代理权却以被代理人的名义实施民事法律行为，不合被代理人意愿，法律效果不能直接及于被代理人。

03

无效代理发生后，被代理人有追认和拒绝的权利。被代理人的追认应当以明示的意思表示向相对人作出，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。