【以案释法（企业篇）第15期】非违约方负有防止损失扩大的义务

2018年7月21日，柴某与某管理公司签订《资产管理服务合同》，约定柴某委托某管理公司管理运营涉案房屋，用于居住；管理期限自2018年7月24日起至2021年10月16日止。合同签订后，柴某依约向某管理公司交付了房屋。某管理公司向柴某支付了服务质量保证金，以及至2020年10月16日的租金。

后某管理公司与柴某协商合同解除事宜，但未能达成一致，某管理公司向柴某邮寄解约通知函及该公司单方签章的结算协议，通知柴某该公司决定于2020年11月3日解除《资产管理服务合同》。柴某对某管理公司的单方解除行为不予认可。2020年12月29日，某管理公司向柴某签约时留存并认可的手机号码发送解约完成通知及房屋密码锁的密码。柴某未理会。

柴某起诉请求某管理公司支付2020年10月17日至2021年10月16日房屋租金114577.2元及逾期利息、违约金19096.2元、未履行租期年度对应的空置期部分折算金额7956.75元等。

法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。合同终止前，某管理公司应当依约向柴某支付租金。但鉴于某管理公司已经通过多种途径向柴某表达解除合同的意思表示，并向其发送房屋密码锁密码，而柴某一直拒绝接收房屋，造成涉案房屋的长期空置。因此，柴某应当对其扩大损失的行为承担相应责任。法院结合双方当事人陈述、合同实际履行情况、在案证据等因素，酌情支持柴某主张的房屋租金至某管理公司向其发送电子密码后一个月，即2021年1月30日，应付租金为33418.35元。

房屋租赁合同僵局，是指合同履行期限尚未届满，合同双方对于合同是否按照约定继续履行下去产生了较大争议，致使房屋租赁合同继续履行基础完全丧失或者几近丧失的境地。合同陷入僵局后，往往给守约方造成一定损失，关于损失如何承担的问题：一方面违约方应承担违约责任。当事人可以约定根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加或适当减少。另一方面守约方应当采取适当措施防止损失扩大，否则将自行承担扩大的损失。

在现代商业活动中，随着市场环境的不断变化和交易的复杂性增加，合同僵局现象愈发普遍，尤其对于一些持续性、长期性的合同类型，比如房屋租赁合同。

破解合同僵局之道在于双方均应本着诚信原则及时止损。在发生争议后，当事人应当秉持协商理念，主动沟通化解矛盾，违约方积极承担违约责任，守约方可通过合理合法的方式解除合同，索要违约金及相应损失，同时采取适当措施防止损失进一步扩大，以尽快走出合同僵局，保障双方的权利义务。

《中华人民共和国民法典》

第五百九十一条  当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》

第六十一条  在以持续履行的债务为内容的定期合同中，一方不履行支付价款、租金等金钱债务，对方请求解除合同，人民法院经审理认为合同应当依法解除的，可以根据当事人的主张，参考合同主体、交易类型、市场价格变化、剩余履行期限等因素确定非违约方寻找替代交易的合理期限，并按照该期限对应的价款、租金等扣除非违约方应当支付的相应履约成本确定合同履行后可以获得的利益。

非违约方主张按照合同解除后剩余履行期限相应的价款、租金等扣除履约成本确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院不予支持。但是，剩余履行期限少于寻找替代交易的合理期限的除外。