关于征求《江山市人民政府关于部分修改<江山市关于加强物业管理工作若干意见>的通知（征求意见稿）》意见的反馈情况

征求意见      

2024年11月13日至11月21日，江山市住房和城乡建设局在江山市政府门户网站就《江山市人民政府关于部分修改〈江山市关于加强物业管理工作若干意见〉的通知（征求意见稿）》公开征求公众意见，截至11月21日，收到反馈意见两条：

一、可以明确下关于空置房物业费减免的条例吗。

二、现在有些物业管理公司，是真的管理而不是服务。业主付钱找了个公司，想要的是提供物业服务。然后实际上，1.物业公司在主抓宣传，一人在修水龙头，一个在打伞遮光加指挥，一个在拍照。原来一个人5分钟完成的事，硬生生摆拍搞成了三人各15分钟。浪费业主资源。2.套取使用维修基金，缺乏有效监管和公开。3.物业服务好不好，服务哪些内容，业主没有知情权、没有评价权，即使有了，也是没法将评价应用于实际。即使绝大部分均不满意，也没法扣钱、没法解聘、没地投诉。物业公司成了小区霸王。为此，建议：一是增加、明确物业服务的内容和功能，哪些是必做的，哪些是选做的，哪些是收费做的，哪些是不做的，写清楚、写明白，写进制度规范里。二是明确物业管理、服务合同的相应格式，什么菜单式服务标准、什么情况下可解除合同等；物业不是买白菜，每人有成千上万次机会，减少群众试错。一个差的物业，会让一个小区乃至一个社区品质、房价都下降严重。三是加强物业公司监管，至少要有个地方，能让人方便投诉、事项公开，只有公开接受公众监管，物业才能真正做物业，而不是招了个爷回来。四是制订物业公司黑白名单制度，让名单产生与业主评价结合，例如30%业主不满意是否上黑名单？怎么样能有对应的处罚主体、措施、手段？让物业公司在阳光下，才能避免成为霸王。不要仅仅是参考？五是物业评比是否为内部评比？只要求物业公司发证明材料？不然一个过半业主不满意的小区，怎么得到高分评价？

关于以上两条意见，我局反馈意见如下：

一、意见一不采纳。理由如下：

1.业主应按照约定支付物业费。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《物业管理条例》第四十一条等相关规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。空置房虽无人入住，但物业公司依旧提供空置房所在小区的保洁、绿化、秩序及设施设备维护等服务。

2.物业费减免条款暂无上位法依据。《浙江省物业管理条例》《衢州市物业管理条例》《浙江省物业服务收费管理实施办法》等相关规定，目前均无空置房减免物业费的规定。

二、意见二不采纳。理由如下：《关于加强物业管理工作若干意见》作为全市物业工作的指导性纲要，提供方向性指导，具体物业服务内容、合同、监管、考评等，其他法律法规已出台相应细则内容。

1.关于细化物业服务内容、明确物业服务合同意见不采纳。一是衢州市已出台《衢州市普通住宅小区物业“菜单式”服务标准》（衢住建〔2021〕53号），文件已详尽提供物业服务菜单式服务标准及内容；二是衢州市已修订完善《衢州市物业管理服务合同》示范文本。我市均已参照使用。

2.关于增设物业公司黑白名单制度与业主评价相结合的意见不采纳。《衢州市物业管理条例》第六章法律责任部分已对行政处罚、物业企业信用档案等内容作出明确规定。

3.关于明确物业管理、监管、考评的意见均不采纳。一是文件第二条已明确物业管理概念。二是文件第三条至第八条已明确物业监管主体职责，目前政务信息平台、政务热线等公开投诉途径广泛，群众可积极参与监督。三是文件第十九条已明确物业考评，目前我市已出台相关考评办法：《江山市物业小区“有礼示范”管理考评办法（试行）》（江建设〔2023〕85号）、《江山市物业服务质量考评方案（试行）》（江建设〔2023〕84号），考评过程中台账检查、实地检查、业主满意度评价、日常巡查相结合。

江山市住房和城乡建设局    

2024年11月22日