关于江山市工业用地项目全生命周期实施管理办法的政策解读

1.制定背景

为进一步深化“亩均论英雄”、“标准地”和“数字化”改革，提高亩均产出效益和土地利用效率，优化产业结构，促进工业用地低碳化、绿色化、数字化、集约化发展。根据《关于深化“亩均论英雄”改革的指导意见》（浙政发〔2018〕5号）、《浙江省数字化改革总体方案》（浙委改发〔2021〕2号）和《关于全面振兴江山工业的若干意见》（市委发〔2018〕8号）等文件精神制定。

2.制定过程

根据市政府主要领导交办要求，组织多次外出考察学习其他地方的先进做法和经验，市经信局牵头资规局、开发区、司法局起草了讨论稿，通过征求意见会、在市政府政务公开栏征求相关部门、企业界、社会公众意见，根据意见建议进一步修改完善。

2月18-2月20日征求了相关部门、一主三副工业平台等18个部门单位的意见建议。

3月23日分管市领导组织相关部门、一主三副工业平台分管领导论证。

4月19日、6月21日市政府主要领导组织相关部门主要领导论证。

经公平竞争审查和合法性审查后，6月28日通过市政府第九十七次常务会议审议。

3.意见架构

文本由总体要求、主要内容、保障措施、附则和江山市工业用地项目准入承诺书、江山市工业用地项目准入评价标准、江山市工业投资项目决策咨询制度、江山市工业用地项目投资合同（样本）、江山市国有建设用地使用权出让合同（样本）、江山市工业用地项目竣工验收办法、江山市工业“标准地”项目达产验收办法等七个附件组成。

4.主要内容

（1）招商研判。新增工业用地项目协作中心将项目信息表、可研报告及平面布局图等相关材料3个工作日内报送到市决策办，研判小组牵头组织评审部门在5个工作日内（确需实地考察的除外）进行项目可行性和用地规模深度研判。 综合得分80分以上（含80分）的项目由属地开发平台牵头，会同资规局、经信局、协作中心、项目招引单位及业主在3个工作日内确定项目选址，确定后报分管工业和招商引资的市领导审签，审签后进入决策咨询程序。

（2）决策咨询。动态调整公布全市新增工业项目“标准地”指导性指标。参照浙江省、衢州市新增工业项目“标准地”指标，结合江山实际，动态调整公布全市新增工业项目“标准地”指导性指标。约定新增工业用地项目的容积率和亩均税收最低指标。容积率不低于1.2（化工除外），其中城南工业园不低于1.5，原则必须多层厂房（特殊工艺要求除外）；亩均税收不低于12万元/亩，其中山海协作园不低于20万元/亩，化工用地项目不低于20万元/亩。

（3）土地出让。新增工业用地严格实行净地出让要求。全面落实工业用地项目“标准地”出让制度。投资主体分别与开发平台签订《江山市工业用地项目投资合同》与资规局签订《江山市国有建设用地使用权出让合同》，共同约定项目开工时间、竣工时间、达产时间、投资强度、容积率、亩均税收、单位能耗增加值、单位排放增加值、亩均产出及违约处置措施。

（4）项目建设。明确项目建设期限。签订土地出让合同后4个月内开工建设（开工时间以企业取得《建筑工程施工许可证》的日期为准）、24个月内竣工投产（竣工时间以项目竣工验收通过时间为准）、54个月内达产验收（达产时间以项目达产验收通过时间为准）。历史遗留问题的处置。对本实施意见下发前，因政府原因造成受让人开竣工延期的，待原因消除后，由资规局与受让人重新约定开竣工时间；属受让人自身原因造成的，企业已达竣工验收条件，超约定期限一年以内（含一年）的，同意依土地出让合同相关约定补延期申请，免收开竣工违约金，未达竣工验收条件的，待达到条件后参照本实施意见执行； 开竣工期限超约定一年以上的部分时间以及本实施意见下发后新出现的开竣工违约行为，一律按照土地出让合同处置。

（5）项目验收。完善工业用地项目竣工验收办法。工业用地项目竣工后，由市决策咨询办牵头经信局、资规局、住建局、开发平台等单位，对固定资产投资强度、容积率、规划建设、消防等情况进行竣工验收。竣工验收通过的，给予办理不动产权证，以标准地形式出让的并注明“属工业项目‘标准地’性质”，其权属变动须满足“标准地”项目要求。优化工业用地项目达产验收办法。工业用地项目在达到约定达产年限后，由开发平台牵头，按照投资合同约定，会同发改局、经信局、生态环境局江山分局等部门对亩均税收、单位能耗增加值、单位排放增加值、亩均产出等指标进行达产验收。达产验收未通过的，视情况可给予最长不超过一年的整改期，整改期内不得享受有关企业奖励和江山市扶持政策。

（6）监督管理。严肃违约处置。对未按期开竣工的，未达到投资强度、容积率、建筑密度、亩均税收要求的，根据“双合同约定”收取违约金。达产验收时亩均产出不足项目合同约定的60%或亩均税收不足约定的50%的项目用地，可按约定终止投资合同及土地出让合同。强化“府院”联动机制。强化政府与法院联动机制，由市政府与法院另行制定具体操作办法，明确司法拍卖的工业用地相关标准，将拟拍卖地块的产业定位、投资强度、亩均税收等控制性指标、违约处置措施以及竞得人须与开发平台签订投资合同等要求写入拍卖须知，确保司法处置的工业用地纳入全生命周期管理。规范出租转让管理。工业用地严格按照土地出让合同和投资合同约定进行出租和转让，转让取得的工业用地纳入全生命周期管理。具体按照《关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（浙政办发〔2020〕57号）和《江山市工业厂房出租与转让管理办法（试行）》（江决策办〔2019〕2号）执行。实施低效收储制度。坚持依法处置、有效盘活原则，以亩均产出为导向，以促进土地重新利用为主要目标，严格审核土地出让合同和投资合同履约情况，对低效工业用地按照土地出让合同和投资合同约定进行收储再开发，实现工业用地项目全流程闭环管理。

5.保障措施

（1）强化统筹协调。由市工业强市领导小组统筹协调全市工业用地项目全生命周期管理工作。市强市办牵头工业用地项目全生命周期日常管理工作，市经信局（亩均办）负责固定资产投资强度、亩均税收、亩均产出验收、向法院提供司法拍卖土地的相关标准；发改局负责能耗指标验收；法院负责向经信局提供司法拍卖工业用地信息；财政局负责工业项目全生命周期管理工作经费保障；资规局负责建设工程竣工规划核实、用地复核验收，与投资主体签订土地出让合同，根据土地出让合同约定牵头负责相关履约考核和违约责任追究；住建局负责房屋建筑工程竣工验收备案、消防验收备案；生态环境局江山分局负责排放指标验收。各开发平台负责与投资主体签订投资合同，做好项目的日常监管，牵头组织工业用地项目达产验收，根据投资合同约定负责相关履约考核和违约责任追究。

（2）提升监管能效。市强市办会同各相关部门建立和完善工业用地项目全生命周期管理数据库，严格执行工业用地项目全生命周期管理工作制度，不断完善信息共享机制。各开发平台切实履行属地监管责任，定期汇总上报辖区内工业用地变动情况，存在违法违规违约的应及时通报相关职能部门进行处置。将工业用地利用情况纳入企业法人及股东个人信用评级体系，形成失信联合惩戒的局面。

（3）严格考核督查。将工业用地项目全生命周期管理工作推进纳入市委市政府综合考核。建立工业用地项目全生命周期管理工作督查、通报制度。围绕重点项目，市强市办定期组织相关部门对工业用地项目工作情况进行专题督查，并建立督查情况台账。每季度对监管工作情况开展通报，督促各开发平台和相关职能部门落实责任，确保抓细、抓实、抓出成效。

6.附则

（1）本实施意见的工业用地项目不包括工业地产项目。

（2）本实施意见实施起，原《关于深化工业项目决策咨询服务制度》（江政发〔2018〕18号）同时废止；原《关于印发江山市工业项目综合（分期）验收、分割办证管理办法的通知》（江政办发〔2019〕102号）同时废止，原有项目执行期未满的，执行到期满为止。

7.附件内容

1.附件1《江山市工业用地项目准入承诺书》由业主承诺开竣工达产时间、固定资产投资、容积率以及亩均税收、单位能耗增加值、单位排放增加值、亩均产出等指标情况，作为竣工验收、达产验收以及双合同管理的依据。

2.附件2《江山市工业用地项目准入评价标准》由项目质量（85分，含产业导向、投资强度、产出贡献、土地利用、技术水平、节能降耗、环境保护、安全生产8个方面）和业主实力（15分）两项组成，实行百分制，由各职能部门结合前期实地考察的情况在深度研判会上进行打分。

3.附件3《江山市工业投资项目决策咨询制度》(1)简易程序。租赁项目、现有企业“零土地”技改项目（化工、造纸、电镀、制革、印染等八大高耗能项目除外），由属地平台进行初审，出具意见后报市决策咨询办，市决策咨询办对项目材料的规范性、完整性进行复核，结合市决策咨询办成员单位书面评估意见，1个工作日内出具项目决策咨询意见。(2)联审程序。对所有新增用地项目，由属地平台进行初审，出具意见后报市决策咨询办。市决策咨询办适时召开项目准入联审会议，通过部门联审的报决策咨询领导小组组长审核，审核通过后出具项目决策咨询意见。涉及不动产转让的拍卖、并购、变更、转让等项目决策咨询程序参照新增用地项目。

(3)特殊程序。对固定资产投资5亿元以上、具有行业引领、产业带动性强、延链、补链、强链的项目实行“一事一议”。

4.附件4《江山市工业用地项目投资合同（样本》包括项目用地基本情况、甲方权利和义务、乙方权利和义务、违约责任、争议解决方式、合同效力等六方面内容。

5.附件5《国有建设用地使用权出让合同（样本》包括总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附 则共九章四十七条。

6.附件6 《江山市工业用地项目竣工验收办法》在《江山市工业项目综合（分期）验收、分割办证管理办法》（〔2019〕102号）文件的基础上修改完善包括办理条件、办理流程、后续监管等环节。

7.附件7 《江山市工业“标准地”项目达产验收办法》以“标准地”出让的土地均要实行达产验收。主要内容包括验收对象、验收内容、验收流程、验收标准。